بازار مسکن؛ چهار سال بعد

دنیای اقتصاد- پیش‌نویس سندی که وزارت راه‌وشهرسازی بنا دارد پس از تصویب ‌نهایی، همه برنامه‌ها در دو حوزه «ساخت» و «تامین‌ مسکن» گروه‌های هدف را از روی آن اجرا کند، آماده شد.در این سند که فعلا غیرقابل استناد عنوان‌شده، پنج برنامه کلیدی برای سال‌های 93 تا 97، شامل راه‌اندازی صندوق ‌ملی توسعه مسکن، مسکن ‌اجتماعی، مسکن ‌حمایتی، راه‌اندازی بازار ثانویه رهن و بهسازی سکونت‌گاه‌ها طراحی شده است.صندوق‌ملی با اعتباری معادل 9 هزار و 530 میلیارد تومان برای سال اول قرار است منابع اجرای چهار برنامه دیگر را تامین کند.150 هزار خانوار کم‌درآمد اجاره‌نشین و 250 هزار خانوار متوسط متقاضی خرید، مخاطب هر سال این برنامه‌ها هستند.

 

پیش‌نویس برنامه پنج محوری ساخت و تامین مسکن آماده طرح در هیات‌دولت شد
اطلس بازار مسکن 93
 برآورد خانوارهای مشمول مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی؛ یارانه‌اجاره‌بها برای 70 هزار اجاره‌نشین، وام 95 میلیونی خرید برای 250 هزار خانوار
 جزئیات تشکیل صندوق ملی توسعه مسکن؛ نیاز به 9530 میلیاردتومان منابع اولیه از سوی دولت

گروه مسکن- فرید قدیری: وزارت راه و شهرسازی «اطلس بازار مسکن در 4 سال آینده» را در قالب پیش‌نویس برنامه‌های مدنظر دولت یازدهم برای اجرا در دو حوزه «ساخت و تامین مسکن گروه‌های هدف» تهیه کرد.

آنچه توسط این وزارتخانه تهیه شده، نسخه جدیدی از طرح جامع مسکن مصوب سال83 است که از همان سال قرار بود تک‌تک برنامه‌های قیدشده در این طرح توسط دولت به اجرا دربیاید.

از محتوای طرح جامع مسکن سال83 طی این سال‌ها، فقط یک برنامه، آن هم با نام «مسکن‌مهر» اجرا شد. وزیر راه‌وشهرسازی دولت یازدهم از همان اولین روز استقرار خود، دستور بازنگری و به‌روزرسانی طرح جامع مسکن را صادر کرد و حالا پیش‌نویس نسخه جدید -که به گفته عباس آخوندی بعد از تصویب نهایی، به سند بالادست دولت برای هر نوع حرکت یا اقدام در بخش مسکن تبدیل خواهد شد- آماده شده است.

پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن در 41 صفحه، برای ارزیابی کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی منتشر شده تا بعد از دریافت نظرات و انجام یکسری اصلاح احتمالی، متن ویرایش‌شده آن برای تصویب نهایی در اختیار هیات‌دولت قرار بگیرد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات پیش‌نویس برنامه‌های حمایتی تدارک دیده شده توسط وزارت راه‌وشهرسازی که فعلا غیرقابل استناد است، حاکی است: دولت برای سال‌های 93 تا پایان 96، پنج برنامه محوری برای ساخت و تامین مسکن دو دسته از خانوارهای هدف - شامل دهک‌های کم‌درآمد اول و دوم و دهک‌های میان‌درآمد جامعه- در نظر دارد اجرایی کند.

اولین برنامه اساسی وزارت راه‌وشهرسازی در قالب این پیش‌نویس، «تاسیس و راه‌اندازی صندوق ملی توسعه مسکن» است. این صندوق به نوعی پیش‌نیاز سایر برنامه‌های قیدشده به حساب می‌آید و بار اصلی تامین‌مالی چهار برنامه‌ دیگر را برعهده دارد.

وزارت راه‌وشهرسازی در نیازسنجی‌هایی که از میزان تقاضای مسکن در دهک‌های مختلف طی 4سال آینده انجام داده، معتقد است: از سال93 باید سالانه یک میلیون واحدمسکونی برای پوشش و پاسخگویی به نیاز بازار ساخته شود. در این هدف‌گذاری، تقاضای انباشت موجود در بازار تا پایان سال92 نیز محاسبه شده که نشان می‌دهد در ابتدای سال آینده، یک میلیون و 200 هزار نفر متقاضی انباشته‌شده از سال‌های قبل در بازار مسکن وجود دارد.

در پیش‌نویس مجموعه برنامه‌های وزارت راه‌وشهرسازی، برای خانوارهایی که از سال آینده به عنوان متقاضی مسکن وارد بازار می‌شوند اما توان لازم را برای خرید یا اجاره ندارند، طرح‌ریزی‌های مبسوطی صورت گرفته است.

صندوق ملی توسعه مسکن

عباس آخوندی در نظر دارد برای اولین بار در ایران، بازار مالی مسکن را با تقبل مسوولیت از سوی دولت راه‌اندازی کند. 

این بازار در قالب تاسیس صندوق ملی توسعه مسکن تشکیل خواهد شد و توسط هیات‌امنایی مرکب از وزرای اقتصاد، راه‌وشهرسازی و معاونت راهبردی و برنامه‌ریزی ریاست‌جمهوری اداره می‌شود.

ماموریتی که برای این صندوق تعریف شده، تامین منابع اعتباری لازم برای اجرای 4 دسته برنامه به ترتیب شامل «مسکن‌اجتماعی»، «مسکن‌حمایتی»، «بازار ثانویه رهن» و «بهسازی سکونت‌گاه‌های غیررسمی» است.

اعتبار صندوق ملی توسعه مسکن به دو طریق توسط دولت باید تامین شود؛ به این صورت که دولت «بخشی از بودجه سالانه کشور» و همچنین «مبالغ بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن‌مهر» را به‌صورت وجوه‌ اداره شده نزد صندوق قرار دهد تا زمینه شکل‌دهی بازار مالی کارآمد مسکن فراهم شود. 

محاسباتی که وزارت راه‌‌وشهرسازی درباره میزان اعتبار لازم برای راه‌اندازی این صندوق انجام داده، نشان می‌دهد: صندوق توسعه ملی در سال اول تاسیس به رقمی معادل 9 هزار و 530 میلیارد تومان اعتبار و بودجه نیازمند است تا بتواند 4 برنامه مدنظر در بخش مسکن را پشتیبانی کند.

مسکن‌اجتماعی؛ مسکن برای پایین‌ترین‌ها

وزارت را‌ه‌وشهرسازی که در ماه‌های اخیر مرتب از مسکن‌اجتماعی سخن می‌گفت و کمتر به تشریح معانی این طرح پرداخته بود، در پیش‌نویس طرح جامع مسکن، مسکن‌اجتماعی را این‌گونه معرفی کرده است: مسکن‌اجتماعی با استاندارد حداقلی برای پایین‌ترین دهک جامعه که توان پس‌‌انداز کردن یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند، در نظر گرفته می‌شود و در قالب این طرح، بخشی از بار تامین مالی اجاره‌نشین‌های مخاطب، توسط دولت و بخشی توسط شهرداری‌ها و نهادهای خیریه برعهده گرفته می‌شود.

در این پیش‌نویس، با تاکید براینکه هم‌اکنون طیف وسیعی از جوانان هیچ شانسی برای خانه‌دار شدن از طریق پس‌انداز ندارند، عنوان شده است: اولویت حمایت از این خانوارها در قالب طرح مسکن‌‌اجتماعی عبارت خواهد بود از معلولان، سالمندان، خانواده‌های بدون سرپرست و زوج‌های جوان که خانه‌اولی محسوب می‌شوند.

برای تعیین کمی جامعه هدف در طرح مسکن‌اجتماعی، به نتایج آمارهای رسمی درباره سهم دهک‌های مختلف در جامعه اجاره‌نشین‌ها استناد شده و با تاکید براینکه 5/14درصد کل اجاره‌نشین‌های ایران جزو دهک اول و 7/13 درصد جزو دهک دوم هستند و در مجموع 28درصد جمعیت مستاجر، در طبقه کم‌درآمدترین‌ها قرار دارند، نتیجه‌گیری شده است: برای آنکه در 4 سال آینده، سالانه 20 تا 25 درصد از مستاجر‌های کم‌درآمد نیازمند، حمایت صورت بگیرد، باید سالی 150 هزار خانوار تحت حمایت تسهیلات مسکن‌اجتماعی قرار بگیرند.

این جزئیات نشان می‌دهد: منظور دولت از مسکن‌اجتماعی، صرفا ساخت یکسری واحد مسکونی در نقطه‌‌‌ای از کشور نیست، بلکه وزارت راه‌وشهرسازی در نظر دارد سالانه به 70 هزار اجاره‌نشین کم‌درآمد، یارانه اجاره‌بها (کمک‌‌اجاره) پرداخت کند و برای 80 هزار خانوار دیگر توسط شهرداری‌ها و بخش‌خصوصی واحدهای اجاره‌ای ساخته شود.

وزارت راه‌وشهرسازی برای تامین یارانه‌ اجاره‌بها برای 70 هزار اجاره‌نشین کم‌درآمد در هر سال، پیشنهاد برداشتی معادل یک هزار و 486 میلیارد تومان از منابع صندوق ملی توسعه مسکن برای سال 93 و دو برابر شدن این رقم در سال‌های بعد را در پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع‌مسکن مطرح کرده است. وزارت راه‌‌وشهرسازی در عین حال، تاکید کرده است برای سال دوم –سال94- و سال‌های بعد لازم است وزارت رفاه در قضیه مسکن‌اجتماعی، نقش موثری بگیرد.

مسکن‌حمایتی و وام 95 میلیونی

برنامه سوم در پیش‌نویس تهیه شده، «مسکن‌حمایتی» است. 

وزارت راه‌وشهرسازی با تاکید براینکه خانوارهای مستاجر موجود در دهک‌های میان‌درآمد جامعه، برعکس کم‌درآمدها، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن را دارند، اما قدرت آنها برای بازپرداخت اقساط و تحمل نرخ بهره تسهیلات ناچیز است، در تعریف «مسکن‌حمایتی» اعلام کرد: دولت باید از این گروه، به شیوه «تقبل پرداخت بخشی از اقساط وام خرید مسکن از طریق تامین یارانه نرخ بهره برای بانک‌های پرداخت‌‌کننده تسهیلات» حمایت کند.

«مسکن‌حمایتی» در راه‌اندازی «بازار‌ رهن» خلاصه می‌شود و وزارت راه‌وشهرسازی معتقد است: توسعه بازار رهن علاوه‌بر اینکه به انضباط بودجه خانوارها منجر می‌شود، در بلندمدت آثار ضدتورمی برای اقتصاد به همراه دارد.

تیم مسوول تهیه پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی، برای جامعه هدف مسکن‌‌حمایتی، ظرفیتی معادل 250 هزار خانوار در هر سال را تعیین کرده است، با این منطق که 250 هزار خانوار اجاره‌نشین با درآمد متوسط، باید معادل 50 درصد کل تسهیلات، در صندوق‌های وابسته به بانک‌های تجاری، به مدت یکسال سپرده‌گذاری کند تا در پایان این مدت، 95 میلیون تومان تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسکن دریافت کند. نقش دولت در این پروسه، تعهد پرداخت 35 درصد اقساط تسهیلات است که برای این تعهد، باید ماهانه 190 میلیارد تومان از محل صندوق ملی توسعه مسکن، تامین منابع صورت بگیرد که نیاز یکسال آن، معادل 2 هزار و 280 میلیارد تومان خواهد شد.

بازار ثانویه رهن

وزارت راه‌وشهرسازی با اشاره به اینکه منابع بانک‌ها برای تامین مالی بخش مسکن محدود است و باید از ظرفیت‌ بازار سرمایه و ابزارهای نوین استفاده کرد، برنامه چهارم که متمرکز بر تامین مالی است را بر محور «راه‌اندازی بازار ثانویه رهن» تعریف کرده است.

این بازار در پی راه‌اندازی بازار رهن‌اولیه –سپرده‌گذاری و دریافت تسهیلات خرید- تشکیل می‌شود. به این صورت که نهادی مالی، تسهیلاتی را که صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن بانک‌ها به خریداران مسکن پرداخت کرده‌اند را خریداری ‌می‌کند تا آنها نقدینگی لازم را برای انتشار تسهیلات بیشتر به‌دست آورند. سپس نهاد خریدار به پشتوانه تسهیلات خریداری‌شده، اوراق بهادار منتشر کرده و این اوراق بهادار را در بازار سرمایه مجددا می‌فروشد.

وزارت راه‌وشهرسازی معتقد است: در سال‌های آغازین فعالیت بازار ثانویه لازم است سرمایه در گردشی برای این فعالیت در نظر گرفته شود تا اوراق بهادار برای بازار قابل‌هضم و خریداری شود. صندوق ملی توسعه مسکن این سرمایه در گردش را برای یک بار پرداخت خواهد کرد. رقم پیش‌بینی‌شده برای این منظور برابر 5 هزار میلیارد تومان است. آخرین برنامه قید شده در پیش‌نویس طرح جامع جدید مسکن، بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی است.